2021 年帝国资本房地产市场回顾和 2022 年房地产市场展望（第 1 部分）

前言

房地产市场分析基本上是一篇长文。没有像博士论文那样的 18,000 字。非常感谢知乎小编的邀请。我有勇气在知乎上写下我对楼市的看法和看法。

大部分自媒体都在说中国楼市是政策市场，其实是一个表象。中国楼市的核心其实与国际市场息息相关。事实上，美国股票、中国房地产、日本债券和欧洲债券是相互联系的。四大雷雨中的任何一个都将给全球金融和实体经济带来系统性风险。只关注美元和宏观金融政策的释放，并不是对楼市的全面研究。

中国房地产实际上是中国经济的内需之母。很多人都在抱怨几块破砖，为什么这么贵。对于一个常驻家庭来说，你的家庭财富基本上是三部分：一堆砖头，然后给你一本红皮书；银行存款、理财等；股票市场中的股票和基金。房子是80%中国家庭最重要的资产。在做出如此重大的决定时，我认为一个合理而审慎的决定是非常必要的。

1.2021帝都楼市回顾

2021年即将过去，今年的投资市场也很精彩。这一年有的人收获颇丰，有的人踩着正确的节奏赚了很多钱，也有的人辗转反侧，最终输了。我们先来看看金融板块。 2021年比特币将上涨70%，从年初的3万到目前的5.1万左右，纳斯达克综合指数上涨21.5%，道琼斯指数上涨18%，标普500指数26.5%。

再看帝都楼市，从2020年10月开始，基本呈现明显上涨趋势。 2021年上半年，北京二手房网上签约量为109219户，较2020年上半年的66626户增长63.9%。近6个月月均成交约18203台，超过热线1.每月50000台。

从全年来看，北京二手房在线签约量在3月份达到最高点，为22172套，随后稳步下降。 10月，网上签名量跌破万套，达到年内最低水平9340套，创今年月度新低，11月开始呈现逐渐回暖趋势，达到11851套，本月继续回升月。

据了解，12月初央行宣布降准、中央政治局会议定调支持刚需改善住房合理需求，近期中央经济工作会议就在强调“有房不炒”的基础上，最新提出“以城施策，促进房地产业良性循环健康发展”，这意味着全国很快就会有政策回应也将在一定程度上稳定房价，促进北京楼市平稳发展，增强市场信心。

根据北京市住建委统计，2021年第51周（12月20日-12月26日），北京二手房签约3570套。与住宅网签约2893套相比，增加677套，环比增加23.4%。从上周的网上签名来看，12月20日星期一网上签名561人，周二网上签名593人，周三网上签名756人，周四网上签名702人，周五网上签名709人，周六网上签名144人。 ，周日在线签名105组，平日在线签名664组，较前一周平日在线签名537组增长23.6%。

各种信息显示，今年年底或多或少会有尾端市场，明年上半年的小春天或将如期而至！ ！ ！

2.2022年帝都楼市展望

帝都楼市展望主要从宏观经济层面、供需基本面、落户政策、教育发展规划、产业发展规划、土地空间规划等方面进行。

2.1年度经济工作会议

2021年度经济工作会议强调战略技术放在首位，2022年度经济工作会议将是一个“稳”字。无论是稳定就业还是稳定就业，都是稳定这个词。事实上，今年四季度的经济并不乐观。面对这样的情况，我们思考底层逻辑，也就是需求所在。

总需求=财政支出+企业投资+居民消费+净出口

2021年经济可以保证增长，因为出口强劲，但2022年居民消费将继续低迷，美国人无法加杠杆（出口高峰），只能玩财政扩张和大基建。然而，仅仅依靠新的基础设施是不够的。房地产固定投资（企业投资的最重要形式）一定要补足，否则2022年根本找不到需求。因此，在最近的年度经济会议上，提出了“房地产的良性循环”。

2022年GDP稳定=推广费+外贸稳定+疯狂项目+房地产固定投资飙升

中国楼市=中国内需之母

只要房子还在建设中，就会有大量的固定投资，可以直接和间接带动近半数的大A上市公司盈利能力提升。房地产本身可以带动56个上下游产业；房地产可以让更多的居民有投资收益，从而大大增加家庭的可支配收入；房地产使财务扩张更加灵活。

另一个方面是提及经济适用房。开发商不盖房，地方财政自建，实现房地产固定投资的增加，进而带动地方经济增长。后果是：(1）放大了未来的资金压力，因为既然是保障性住房，就无法通过营销获取利润，效率会大大降低；(2）普通住房是更多一文不值，资金全部流向优质房；（3）表示地方政府很难找到优质的基础设施项目，资金只能用于固定投资实物庄园。

因此可以看出，2022年GDP能否维持在5，房地产的固定投资是决定性的一环。没有它2022年楼市大爆发，工作就是一个问题。很多人在网上骂房价高的时候，基本不知道自己还能有饭吃，是房子给你的。如果没有房地产开发，总需求就会断崖式下跌，大量企业立即无订单，进而产生大规模的就业压力。

从这个角度来看，城市的核心好房子只能一路往上走，没有别的路，否则内需就没了。这就好比过去10年的美股指数，指数只能一直往上走，就算加杠杆、玩股票回购都把底部都堆起来了，也行不通。还是这样，不然美国的内需也就完了。

我们不能因为美国股市的良好声誉而污名化中国房地产市场。这是双重标准！因为，2021年已经向我们充分证明，楼市是内需。妈妈的意思。

1月以来，房地产不断升级和崩盘。在三季度对海外出口形势不佳的情况下，GDP增速快速回落。理解了上面的逻辑之后，我们再来一次。看个人房地产投资，逻辑很清楚。将来，您必须自己使用它。其实普通房子的供给严重过剩，比如老房子、经济适用房等等，供应量很大。

恰恰相反，优质房，各种稀缺，买不到。 2021年楼市最火爆的时候，核心城市真正低价售出的优质房源寥寥无几。找漏洞太难了。

为什么？因为她们是内需之母，是家庭消费力的最后一根救命稻草。信号出来了，大家还是要看房子！！！

2. 2 应届毕业生落户政策相对放宽

引进项目实行单独计划，即以下三类应届生不计入原计划指标，属于单独计划报批。放宽应届毕业生落户政策，等于为这座城市注入了新的活力。

第一类高端企业招聘清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、中国科学技术大学、南京大学等大学本科以上学历，硕士研究生“双一流”学科均符合单独培养条件。亦庄、亦庄等地会有一大批可以解决应届毕业生户籍指标的高端、高科技企业。

值得一提的是，第二类是博士生落户。原来博士生都是占指标，现在如果列入计划，各类大企业更愿意招博士。入驻北京的医生基本都是三十多岁，对住房的需求比较旺盛。

第三个有趣的类别是父母已经定居户口的毕业生。随着干部的年轻化，积分落到北京，这些人的孩子也希望根据北京学生的来源来解决工作（因为北京盛源的户口本几乎是一张井喷卡- 成立单位），所以必须照顾它。

2. 3 建设首都优质教育体系

对于考虑孩子教育的家庭，一定要反复研究《北京市“十四五”时期教育改革和发展规划（2021-2025年）》，里面可以读到很多味道。

北京市“十四五”时期教育改革和发展规划（2021-2025年）

先看看主要指标里面有什么。一是普惠幼儿园覆盖率达到90%，增长3个百分点。很多人可能会说，家附近有幼儿园，但往往会出现公办幼儿园进不去、民办幼儿园太贵买不起的尴尬。那么全纳幼儿园可以作为一个很好的补充。哈哈哈，看看你家附近或者你要买的房子周围有什么样的幼儿园。二是职业教育“双师型”教师比例达到82%。也就是说，高中-大学并不是未来唯一的出路。职业教育专业技术人员走向大国工匠，可能是一条新的发展道路。当然，在父母的传统思维中，他们希望自己的孩子成为科学家、金融白领、大码农。期望差异很大。三是教育公共财政支出占公共财政支出的比重为16%，增长0.15%。看来财政对教育的投入部分基本保持稳定，但也不希望给太多增量资金，毕竟花钱的地方比较多。四是中小学生体质健康检测优良率达70%以上。这是一个相对多变的目标，与健康中国的宏观目标息息相关。毕竟，好身体是革命的本钱。五是智慧校园覆盖率大于85%，绿色学校达标率大于70%。这两个指标是新提出的，以前没有提出过。智慧校园就是在学习环境、教学模式、教育治理模式等方面与信息技术充分融合，依托信息化实现教育现代化。我只是在想孩子们的视力可能会再次下降。绿色学校是因为大部分老学校都受到招生激增的影响，没有太多的活动空间和绿地，孩子们被压抑在狭小的空间里。事实上，教学质量和学校学生质量等因素可能是大多数家长在选择时会考虑的因素，但很多家长往往会忽略餐饮质量和学校活动空间等条件。

专栏：教育发展和人力资源开发的主要指标

以上只是对目标的部分解读，至于十四五规划更详细的解读，我会写更长的文章。

2. 4 打造多元化、多渠道的住房保障体系

考虑买房的家庭，一定要反复学习《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展的意见》关于“十四五”和2035年发展的建议——长期目标”和“北京“十四五”期间老旧小区改造规划，有很多味道可以看。

《方案》提出促进职住平衡，这意味着北京的住房供应结构面临调整。贝壳研究院数据显示，截至12月6日，北京住宅用地交易主要分布在顺义和大兴两区，但这些区的产业发展相对缓慢，新房出清周期超过24个月因此，“十四五”期间，北京可能将住宅用地供应转移到石景山、丰台、海淀、昌平等城区，出清周期小于18个月（即新建住宅）郊区不好卖，主城供应比较多）。

《建议》提出实施城市更新行动。制定实施专项行动计划，创新提高现有空间资源提质增效的政策机制。其中，“滚动实施，推进老旧小区改造”和“支持配合中央推进北京老旧小区改造”两大任务值得大家关注。 很多都是旧的、小的、破旧的，但是如果装修的话，住起来会舒服很多，性价比也会上去。装修好的小区一定是产权清晰的楼房，基本属于单一单位所有，最好是部委、央企或有实力的市级企业。

2. 5 继续推进城市总体规划实施

深化和完善全国国土空间规划体系，推动重点功能区规划、专项规划和街区管制条例有机结合，实现“多规合一”。严格落实降开发量任务，加强空间统筹管控，坚决坚守生态保护红线、永久基本农田保护红线、城市发展边界，严控战略空白。以海淀为例，虽然海淀面积很大，但是西四环以外有机场限高，北五环以外的大部分区域都是

3.几点建议3.1准备工作3.1.1提前关注楼市

中国一二线热点城市进入循环时代，以北京为例，最流行的说法是有三年一个周期，一个五年一个周期；同一周期内，一套优质房的差价可能达到10%-20%，按总价300万，相差30w-60w。如果你很有钱，可以忽略循环，但还是建议提前阅读，如果可以的话保存一下吧！

尤其是买婚房或者买学区房是不能耽误的事情。如果你能提前计划，你可以节省很多钱！而且，2019年之后，市场的节奏和楼市的政策变化非常快，几个月内楼市的牛熊市往往会出现快速的变化。过去的市场规则不能完全适用。至于规则的分析，后面再说。

3.1.2 早点结婚

我没有说人们应该早婚/早婚，这是个人选择。我的意思是2022年楼市大爆发，如果你们已经有了稳定和亲密的关系，最好还是早点结婚买房。

首先，成家后，在不降低生活质量的情况下，整体生活费其实会降低（PS：如果一个人的房租少了，单身女生的无脑消费会少很多，单身女生男生会省一个很多相亲费用）。

第二，网上有一种说法，一线城市的本土组合其实就是两家上市公司的组合。一线城市的刚性需求门槛从3-400万变为4.5-550万。无论是小红书，还是知乎上的各种案例，大部分都能负担得起两个家庭共同支付的首付。

第三，我注意到大部分大男孩没有买房的实力或潜力，但缺乏买房的动力。我哥们跟研究生是同部门的，2014年工作毕业，现在2021年已经结束，7年过去了，还没买房。没有妻子和婆婆的胁迫，他依然住在自己单位的公租房里。多年来节省的钱根本无法超过房价的增长速度。 2015年首付几十万元，可以买自住商品房，如果不买，这批自有商品房可以马上挂牌交易，业主也可以进行新一轮房地产置换和资产升级。 2016年，首付100万，可以买个破旧的，小个子的，不用入手。 2020年首付200万，贷款200万，可以在北滩买朝南的房子。现在450万不能结算。人们每天的焦虑还不够，核心还缺乏买房的动力。人很聪明，想法也很多，但总有一些聪明人被聪明误会了。

3.1.3 家庭内部同意

不管是不是自住，买房应该是所有家庭的幸福。但实际情况是：无论是预算1000万还是3-500万的家庭，99%以上的家庭都会因为不同的原因买房（大部分是没钱了），买不起照顾他们的所有需求，所以他们提前做出选择。这很重要。

有两个主要的权衡：

首先，买房有一个悖论三角，即房子不能匹配，不能升值，同时价格可以最优。也就是说，如果房子价格较低，配套成熟，其增值潜力肯定会受到影响。因此，您必须从一开始就做出权衡。如果一定要放弃，早点考虑，以后不会后悔的。

其次，考虑到家庭主要成员的需求。曾经遇到过总预算不到600万的粉丝，小两口正打算结婚买房。

男孩家是北方人，北方人对公寓的通风要求较高，希望南北通透。女孩的家人来自南方。南方人对方位和通风没有要求，但他们想要一个有客厅窗户的明亮的。另外，需求是通勤距离和位置也有要求，还要保值。面对如此众多的需求，如何结合家庭的实际情况做出比较完美的选择，满足“财主”的意见。这需要一条梳子。

最终的特点是：

(1）小区环境还不错，是纯商品房小区；(2）南北通透，中层；(3）近地铁，40分钟到单位；（4）位于小区的楼王，很安静；（5）小区周边有大型商业设施。

同时丢弃的是：没有特别好的学校（特殊情况，不需要考虑这个）。

其实这种选择没有对错，毕竟每个学校都有实际情况。只要您已经决定哪些是必须/不能要求的，那么就继续吧。

3.1.4 购房资格明确

不管是不是自住，买房应该是所有家庭的幸福。但是，实际情况是：无论是预算一千万还是三五百万的家庭，99%以上的家庭买房都会出于不同的原因（大多是缺钱），是不可能的为了满足所有需求，所以提前做出选择很重要。